Los esquemas de propiedad fraccionada se comercializan con la ventaja de que las valoraciones de las fracciones se basan en el valor de los inmuebles. Sin embargo, tan pronto como los inmuebles se incluyan en un esquema de propiedad fraccionada, ya no se valorarán de la misma manera que lo hubieran hecho como una unidad completa.
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¿Cuándo no se valoran los bienes raíces como bienes raíces?
Respuesta: ¡Cuando es parte de un esquema de propiedad fraccionada!
Esto no siempre es algo malo, porque las fracciones de reventa podrían (ya veces se han valuado) en más de su fracción del valor original de la propiedad inmobiliaria. Sin embargo, se requiere una estrategia de salida adecuada para hacer frente a la posibilidad de que la valoración fraccionada pueda ser menor que el valor sugerido por el inmueble subyacente.
¿Por qué los bienes raíces son una buena inversión a largo plazo?
Los bienes raíces han demostrado ser una inversión tan confiable a largo plazo (ignorando el último año más o menos) porque:
1. Se "produce" utilizando un recurso escaso / finito: la tierra. Esto tiene un mayor efecto en países muy poblados como el Reino Unido, pero es cierto en mayor o menor medida en todas las ubicaciones.
2. Tiene un valor de utilidad duradero. Todo el mundo necesita un lugar para vivir. Incluso las propiedades en lugares típicos de vacaciones tienen este valor de utilidad, ya que pueden ser utilizadas por el personal de apoyo que se necesita para administrar un resort.
3. A diferencia de la mayoría de las inversiones, puede pedir prestado para comprarlo. Esto da los beneficios (y pérdidas) potenciales de la inversión "apalancada".
¿Por qué son diferentes las valoraciones fraccionarias?
Si compara una unidad de propiedad fraccionada con lo anterior, puede ver que el punto 1 sigue siendo cierto, el 2 no lo es (o está muy reducido) y el 3 es difícil de lograr (quizás más con los problemas crediticios recientes). La unidad de propiedad fraccionada será propiedad de otras personas y probablemente estará a cargo de una empresa de gestión. Parte de la valoración de la fracción se basará en la calidad percibida de estos factores externos. En algunas circunstancias, estos factores externos podrían impulsar la valoración de la fracción por debajo de la sugerida por el valor inmobiliario subyacente. En este caso, se requiere una estrategia de salida / cláusula de contrato para salvaguardar la inversión de los propietarios de la fracción.
La estrategia de salida
Yo personalmente abogaría por una cláusula de liquidación en los esquemas de propiedad fraccionada, para permitir la realineación con el valor de la propiedad inmobiliaria subyacente después de un número específico de años (si es ventajoso). En este caso, el esquema de propiedad fraccionada solo podría continuar si todos los propietarios de la fracción acordaban otro período de propiedad.
Alternativamente, sería posible especificar una cláusula en el contrato fraccionario que permitiría la terminación del esquema con el acuerdo de un número específico de propietarios de fracciones.
Cualquiera de los dos enfoques anteriores asegura que los intereses de inversión de los propietarios fraccionarios estén protegidos por el valor del activo subyacente.
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